Cinco claves para sobrevivir en el nuevo mercado inmobiliario
Por sintesisdeprensa
Lunes, 28/01/2013
Para tratar de reactivar el alicaído sector de real estate, desarrolladores comienzan a financiar a 10 años con cuotas de $ 2.500 por mes.
Desarrolladores financian a 10 años con cuotas de $ 2.500
En medio de un desplome generalizado de la actividad, producto del cepo cambiario, y ante la alternativa de achicar su estructura y quizás morir en el intento, varias constructoras han decidido en el último tiempo apelar a un nuevo producto que puede ayudar al inquilino a convertirse en dueño en esta época de restricciones y parate. Así, la propuesta reside en que un matrimonio que con ingresos conjuntos gane
$ 12.000 por mes pueda pagar hasta 120 cuotas desde $ 2.500 por mes, con la ventaja de que a los 30 meses ya puede acceder a un departamento a estrenar en Almagro, Villa Crespo, Paternal, Boedo, Flores, Floresta o Villa Luro. Pablo Brodsky, director de Predial Propiedades, también busca con esta alternativa impulsar a nuevos pequeños inversores, con excedentes de ahorros mensuales acotados, para que de esta manera puedan tener una forma de dolarizar su portfolio.
La utilidad no llega al 3% anual
De acuerdo a un informe de Reporte Inmobiliario, las rentabilidades que generan los departamentos en la ciudad de Buenos Aires retrocedieron por sexto año consecutivo: desde 2006 cayeron un punto porcentual. Al observar el escenario actual, el negocio aporta una tasa interna de retorno del 2,88%, la más baja de los últimos años, producto del incremento de costos de mantenimiento, expensas e impuestos. “Además, hay que tener en cuenta que el poder adquisitivo de la gente ya no es el mismo que el de antes. Por lo tanto, no queda otra que empezar a pensar en pesos. Hay que ver al dólar como una novia que te dejó y se fue con otro. Ya no existe más, mejor olvidarla”, comenta entre risas Brodsky.
Adiós al boleto de compra-venta
Por temor a las fluctuaciones en el precio del dólar paralelo, cada vez se llevan a cabo menos boletos de compra-venta. Nadie quiere el compromiso de tener que poner sobre la mesa el 30% del importe y esperar uno o dos meses hasta escriturar, con la incertidumbre que hay con la volatilidad por la cotización de la divisa. El nuevo modus operandi es a trvaés de una reserva, que suele ser de u$s 4.000 (o el equivalente al 4% de la operación). Eso sí: cuentan con cláusulas resolutorias, donde se pone en claro que se devuelve el dinero en caso de que la transacción no llegue a buen puerto. “Las escrituras, que antes tardaban dos meses, ahora se aceleran para poder realizarlas, de ser posible, en apenas una semana. Si no se llega, entonces se pide un refuerzo, que puede llegar a ser de otro 4%, aunque cada operación es artesanal. Lo que nos piden hoy los clientes es tratar de tener toda la documentación rápido para escriturar lo antes posible”, comenta Andrea Temporetti, titular de escribanía que lleva su apellido.
Fideicomisos al costo que agregan cuotas
Hay que tener cuidado con ciertos emprendimientos que se comercializan como fideicomisos al costo en 30 cuotas, ya que luego pueden llegar a agregar hasta 10 cuotas más. A veces, pocos se toman el trabajo de leer con detenimiento la letra chica de los contratos. Así, la obra puede salir más caro de lo que después la pueden llegar a vender. Encima, existe una sobreoferta de este tipo de unidades en Caballito, Recoleta, Palermo y Belgrano, que en su momento fueron negocios de apreciación, pero ya no. Para colmo de males, habia que pagar cuotas altas, de $ 15.000, difíciles de afrontar para el asalariado.
Sufren los inmuebles premium
Los precios de los departamentos en Punta del Este venían creciendo a un ritmo del 15% anual, hasta que el cepo cambiario les puso un freno y, por primera vez en diez años, el sector tuvo una caída del 2,5%. “Sin embargo, en los casos de edificios con mayor grado de avance o recientemente terminados se pudo verificar que, cuando se consultaba por las mismas unidades ofrecidas a la venta en años anteriores, la tasa de caída era aún mayor, llegando en algunos casos al 10%”, advierte Germán Gómez Picasso, CEO de Reporte Inmobiliario.
Por ejemplo, es común observar que un inmueble que hace un año costaba u$s 800.000, hoy pidan u$s 750.000. Además, hay seis casos de desarrollos lanzados durante 2011-2012 que fracasaron en su comercialización. Para no seguir el mismo camino, los nuevos desarrollos ofrecen una financiación más prolongada que antes, que se estira incluso hasta el plazo de la finalización de las obras. “Los desarrollos desde el pozo o al costo se ofrecen con anticipos en dólares del 30% y luego el pago de entre 20 y 30 cuotas, con el objetivo de atraer a compradores de la Argentina y otros países limítrofes, de modo que no se vean obligados a aportar todo el cash junto”, detalla Gómez Picasso.
En el balneario uruguayo, los casos de edificios que poseen frente sobre la costa son los que mejor defendieron las cotizaciones, con una caída interanual de sólo el 0,77%. La zona de La Punta muestra un mejor comportamiento que La Mansa y La Brava. Para los casos que no poseen frente marítimo, el valor promedio es de u$s 3.647 el metro, mientras que los que tienen llegan a los u$s 4.655 el metro. La zona que muestra mayor crecimiento este año con respecto a nuevos desarrollos es Punta Ballena, que concentra una decena de desarrollos.
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